Wanneer verschillende mensen een eigendom hebben in één hetzelfde gebouw, bijvoorbeeld bij een appartementsgebouw, spreekt men van mede-eigendom. De eigenaars wonen dan allen samen in één hetzelfde appartementsgebouw, waar een syndicus wordt aangesteld om alles in goede banen te leiden.
1. Is een syndicus verplicht?
Een syndicus is verplicht wanneer het gebouw twee of meer appartementen heeft die eigendom zijn van verschillende personen.
2. Wie kan syndicus worden?
De wet legt hier geen beperkingen op. De meeste verenigingen van mede-eigenaars kiezen voor
- Een mede-eigenaar zelf
- Een vastgoedmakelaar
- Een andere vrije beroepsuitoefenaar
3. Wat zijn de taken?
De syndicus staat in voor het beheer van de gemeenschappelijke delen, bijvoorbeeld de liften, gangen, etc. Tijdens de algemene vergadering zullen alle mede-eigenaars de taken van de syndicus vastleggen. Net zoals de rentmeester heeft hij drie hoofdtaken: een administratieve, technische en financiële taak.
Administratieve taak
- Algemene vergadering samenroepen
- Notulen nemen van de vergadering
- Beslissingen nemen op de algemene vergadering
Technische taak
- Onderhouds- en herstellingswerken zelf uitvoeren of offertes voor opvragen en laten uitvoeren. Deze offertes worden voorgelegd bij de algemene vergadering en zij zullen hier een beslissing over nemen.
Financiële taak
- Beheert het reservefonds. Sinds 1 januari 2019 is het verplicht een reservefonds te hebben. De jaarlijkse bijdrage bedraagt 5% van de jaarlijkse lasten. Dit fonds bestaat zodat noodzakelijke investeringen aan het gebouw onmiddellijk betaald kunnen worden.
- Beheert het werkkapitaal. Dit wordt per kwartaal opgevraagd op basis van de quotiteiten die elk privatief heeft in de gemene delen. Dit kapitaal wordt gebruikt om periodieke uitgaven van de mede-eigendom te betalen.
- Beheert het permanente werkingskapitaal.
De syndicus heeft ook als taak jaarlijks de algemene vergadering bij elkaar te roepen. Dit doet hij aan de hand van een aangetekende brief, tenzij hij het mandaat kreeg van de mede-eigenaar om hem hier via mail of gewone briefpost van op de hoogte te brengen. Wanneer je de brief hebt ontvangen, zal de algemene vergadering in de 15 opvolgende dagen moeten plaatsvinden.
4. Krijgt hij een vergoeding?
De vergoeding van de syndicus moet schriftelijk vastgelegd worden. De schriftelijke overeenkomst bevat een opsomming van de prestaties en welke vergoeding hierbij horen. Prestaties die dus niet vermeld worden, kunnen ook niet vergoed worden, tenzij de algemene vergadering dit anders beslist.
In geval een mede-eigenaar deze taak op zich neemt, kan die ervoor kiezen de taak gratis uit te oefenen.
5. Aansprakelijkheid
De syndicus is het uitvoerende orgaan van de vereniging van mede-eigenaars. Hij moet dus steeds handelen in opdracht van hen. Indien hij in eigen opdracht handelt en dus zijn bevoegdheid is buitengegaan zal hij zelf aansprakelijk zijn voor de fouten of extra-contractuele gevolgen die hieraan verbonden zijn.
Daarom moet de syndicus een aansprakelijkheidsverzekering aangaan die zijn taak dekt. De syndicus moet ook kunnen bewijzen dat hij deze verzekering heeft genomen. Doet hij dit op vrijwillige basis en krijgt hij dus geen vergoeding, dan betaalt de vereniging van mede-eigenaars de verzekering.
6. Einde mandaat
Een syndicus kan maximum 3 jaar zijn taak uitoefenen. De termijn kan door de algemene vergadering verlengd worden, maar dit kan nooit stilzwijgend.
Hij kan ook ontslag nemen, wanneer hij bijvoorbeeld niet akkoord gaat met het beleid dat gevoerd wordt, of ontslagen worden, wanneer hij bijvoorbeeld een fout heeft begaan tijdens het uitvoeren van zijn taken.
Wanneer het ontslag onrechtmatig is, kan zijn mandaat onmiddellijk herroepen worden. Dit kan ervoor zorgen dat de algemene vergadering een schadevergoeding moet betalen aan de syndicus.
7. Klachten
Het kan natuurlijk zijn dat je niet tevreden bent over jouw syndicus en je een klacht wilt indienen. Als eerste kan het helpen dit te bespreken op de algemene vergadering en vervolgens ook de syndicus te spreken om toch samen tot een oplossing te komen. Kan er toch echt geen oplossing gevonden worden, dan kan u een aantal stappen ondernemen afhankelijk van welke soort syndicus u heeft.
Is het een professionele syndicus, dan kan u klacht indienen bij het instituut waar de syndicus aan verbonden is.
Wil je meer informatie over de mede-eigendom? Lees dan de blog over mede-eigendom.
